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Como Calcular a Multa Rescisória do Contrato de Locação de Imóvel

 

 

Luiz Otávio Fontana Baldin

 

 

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A Lei nº 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato, rege os contratos de locação de imóveis.

 

A multa em caso de rescisão antecipada do contrato de locação, em geral, tem sido fixada pelas imobiliárias em três meses do valor do aluguel.

 

Ocorre que, quando o inquilino precisa devolver o imóvel por algum motivo, algumas imobiliárias têm cobrado a multa de três meses do valor do aluguel, e não proporcionalmente ao prazo faltante, conforme prescreve o artigo 4º da Lei do Inquilinato:

 

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

 

Ou seja, o valor da multa referente a rescisão do contrato de locação, deve ser PROPORCIONAL ao período já cumprido pelo inquilino, e, jamais, o valor integral estipulado em contrato.

 

Essa matéria também já está pacificada na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DEVOLUÇÃO DE LOCATÍCIOS PAGOS DE FORMA ADIANTADA. LOCAÇÃO PACTUADA POR DOZE MESES. LOCATÁRIA QUE DEIXA O IMÓVEL APÓS CINCO MESES. [...] MULTA CONTRATUAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO AJUSTE. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 4º DA LEI DE LOCAÇÕES. REDUÇÃO PROPORCIONAL IMPERATIVA, DEVENDO SER OBSERVADO NÃO O TEMPO DE CUMPRIMENTO DA AVENÇA, MAS SIM O PERÍODO FALTANTE.   SENTENÇA REFORMADA. READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.   RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0023607-85.2009.8.24.0033, de Itajaí, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 16-06-2016).

 

Segue abaixo um exemplo de como calcular a multa de rescisão do contrato de locação:

 

Contrato de 30 meses -  com início em 01/01/2015 e término em 01/07/2017

 

Valor do Aluguel: R$ 1.000,00   -   Multa de Rescisão Contratual: 03 meses de aluguel.

 

Caso o inquilino desocupe o imóvel em 31/10/2015 (10 meses cumpridos), o cálculo é feito da seguinte forma:

 

3 x R$ 1.000,00 (aluguel) = R$ 3.000,00

 

Divide-se os R$3.000,00 por 30 meses (que no exemplo é o prazo total da locação), depois se multiplica por 20 (que é o tempo faltante para o término do contrato).

 

Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.000,00.

 

Caso o locador não cobre de forma proporcional o valor da multa rescisória, entre em contato com nosso escritório de advocacia para que o entendimento acima seja efetivado, possivelmente, através do Poder Judiciário.